LQCM - Logements à qualité et coût maîtrisés

Pour retrouver une offre de logements correspondant à la réalité de la demande et des moyens de la population à revenu modeste, plusieurs pistes d'actions ont été explorées. Elles vont de la mobilisation du parc existant, par appropriation publique ou incitation aux bailleurs, à une amélioration des dispositifs financiers pour le parc d'urgence ou d'insertion. Mais la construction neuve de logements sociaux ne saurait rester à l'écart d'un tel mouvement. Or il faut constater que ces dernières années, l'attention portée à la recherche de la qualité sous tous ses aspects a mis au second rang certains considérants économiques. Il en résulte des loyers de départ élevés pour les candidats locataires alors même que l'aide publique sous ses diverses formes apporte une forte contribution à la solvabilisation des ménages et ne saurait être sollicitée davantage.

une réglementation financière qui poussait à la hausse par les mécanismes liés à la " surface corrigée ", comme par exemple les divers labels utilisés dans le calcul du montant des financements,les réformes de la réglementation technique en matière thermique et acoustique,les autres règles nouvelles créées dont les incidences économiques n'ont pas toujours été suffisamment mesurées,les règles non écrites qui résultent d'anciennes réglementations aujourd'hui abrogées, mais qui se sont inscrites dans les pratiques de l'ensemble des intervenants et qui remplacent trop souvent des réflexions en termes de valeur d'usage,
une inégale diffusion des récents acquis techniques ou organisationnels.

On se trouve en fait devant un problème plus général. Alors que les maîtres d'ouvrage devraient être au cour du processus de construction, dans les choix initiaux comme dans la conduite de la construction, leurs actions sont en fait minutieusement encadrées, tant dans la définition du produit à fournir à l'utilisateur final que dans le pilotage du processus, dans le choix des partenaires de la construction, comme pour le pilotage du chantier. Cet encadrement réglementaire débouche sur une déresponsabilisation certaine, qui pèse négativement sur la qualité du produit final dans tous ses aspects : adéquation au marché, qualité technique, maîtrise des coûts.Il est indispensable de rompre avec cet état de fait et de s'appuyer sur une implication renouvelée des maîtres d'ouvrage, disposant eux-mêmes d'une plus grande marge d'action, pour produire du logement de qualité à prix réellement abordables pour l'ensemble des ménages postulant à un logement.Le moment est venu d'engager sur ce thème, une expérience finalisée de dimension nationale avec sa composante régionale. En effet :

l'instauration de la notion de " surface utile ", à la place du corset de la " surface corrigée " permettra aux maîtres d'ouvrage comme aux concepteurs de raisonner plus finement sur le type de logement à mettre à disposition de leurs clients ;
l'ensemble des expérimentations menées ces dernières années par le Plan Construction Architecture (PCA) avec le concours de toutes les professions a montré les possibilités de sensibles gains de productivité en considérant la construction comme d'abord un métier de process et de partenariat ;
on observe un foisonnement d'idées positives, notamment sur la conception des logements, dès lors que l'on autorise les concepteurs à s'affranchir d'un certain nombre de règles préexistantes pour renouveler une approche créatrice d'abord au service des habitants.

Indépendamment des efforts de mobilisation du parc existant, la production de logements locatifs sociaux neufs doit prendre en compte la diversité de la demande qui lui est adressée, et accroître sa capacité d'accueil vers les familles à faible solvabilité. Mais l'unité du parc social doit être maintenue, et les efforts de maîtrise des prix ne doivent jamais conduire à des sous-logements à intégration urbaine médiocre, avec les risques que cela implique. Et, seule une remise en cause volontariste des différents volets du processus de construction permettra de déboucher sur des opérations de bonne qualité avec des gains sensibles de coût global pour l'utilisateur final.Ces objectifs centraux ont permis de dégager les grandes lignes d'une consultation sur le thème du logement abordable fondée sur la remise en cause des habitudes de procédure, de conception ou de réalisation qui pèsent de façon parfois superflue sur les coûts de construction.Cette consultation, dénommée " Logement à Qualité et Coût Maîtrisés " (LQCM) ouvre, non pas sur quelques réalisation prototypes dont la pertinence économique est difficile à estimer, mais sur des séries significatives de réalisations de nature à justifier un investissement conséquent en faveur de l'innovation.Pour éviter certains effets négatifs des expériences anciennes qui étaient axées seulement sur l'innovation technique, et recherchant la baisse des coûts par des effets de très grande série, il s'agira exclusivement :

d'opérations de taille courante insérées dans le tissu urbain,respectant les principes essentiels de la réglementation HLM actuelle,présentant une qualité architecturale certaine débouchant sur des valeurs d'usage correspondant aux besoins des habitants futurs,
visant un prix de revient (loyer + charges) inférieur de 15 à 20% au prix de sortie habituellement pratiqués dans les sites en cause pour des opérations comparables.

un partenariat local pour limiter au strict nécessaire les contraintes d'urbanisme et les charges financières d'aménagement,des choix de programme et de conception favorisant une réelle valeur d'usage au meilleur prix,la cohérence et l'interactivité des équipes retenues,des innovations dans les choix techniques et organisationnels,
une répétitivité des concepts techniques et architecturaux retenus, compte tenu des adaptations au contexte local.

Cette consultation fait donc appel à des groupements constitués à la base par des maîtres d'ouvrage qui pourront, s'ils le souhaitent, s'adjoindre des architectes, des entreprises et tous les partenaires idoines capables de définir une gamme de produit comme définie ci-dessus, et de trouver des collectivités partenaires pour localiser les opérations prévues.


LQCM - Logements à qualité et coût maîtrisés

	>> Bilan du programme : opérations, recherches, perspectives... >> Actes du colloque du 12 octobre 1999 des expériences pour les maîtres d'ouvrage et les usagers pdf - 1,9 Mo



	Appel à propositions (résumé) 13 février 1998 Pour retrouver une offre de logements correspondant à la réalité de la demande et des moyens de la population à revenu modeste, plusieurs pistes d'actions ont été explorées. Elles vont de la mobilisation du parc existant, par appropriation publique ou incitation aux bailleurs, à une amélioration des dispositifs financiers pour le parc d'urgence ou d'insertion. Mais la construction neuve de logements sociaux ne saurait rester à l'écart d'un tel mouvement. Or il faut constater que ces dernières années, l'attention portée à la recherche de la qualité sous tous ses aspects a mis au second rang certains considérants économiques. Il en résulte des loyers de départ élevés pour les candidats locataires alors même que l'aide publique sous ses diverses formes apporte une forte contribution à la solvabilisation des ménages et ne saurait être sollicitée davantage. Les causes ponctuelles de cette situation sont largement repérées : une réglementation financière qui poussait à la hausse par les mécanismes liés à la " surface corrigée ", comme par exemple les divers labels utilisés dans le calcul du montant des financements,les réformes de la réglementation technique en matière thermique et acoustique,les autres règles nouvelles créées dont les incidences économiques n'ont pas toujours été suffisamment mesurées,les règles non écrites qui résultent d'anciennes réglementations aujourd'hui abrogées, mais qui se sont inscrites dans les pratiques de l'ensemble des intervenants et qui remplacent trop souvent des réflexions en termes de valeur d'usage, une inégale diffusion des récents acquis techniques ou organisationnels. On se trouve en fait devant un problème plus général. Alors que les maîtres d'ouvrage devraient être au cour du processus de construction, dans les choix initiaux comme dans la conduite de la construction, leurs actions sont en fait minutieusement encadrées, tant dans la définition du produit à fournir à l'utilisateur final que dans le pilotage du processus, dans le choix des partenaires de la construction, comme pour le pilotage du chantier. Cet encadrement réglementaire débouche sur une déresponsabilisation certaine, qui pèse négativement sur la qualité du produit final dans tous ses aspects : adéquation au marché, qualité technique, maîtrise des coûts.Il est indispensable de rompre avec cet état de fait et de s'appuyer sur une implication renouvelée des maîtres d'ouvrage, disposant eux-mêmes d'une plus grande marge d'action, pour produire du logement de qualité à prix réellement abordables pour l'ensemble des ménages postulant à un logement.Le moment est venu d'engager sur ce thème, une expérience finalisée de dimension nationale avec sa composante régionale. En effet : l'instauration de la notion de " surface utile ", à la place du corset de la " surface corrigée " permettra aux maîtres d'ouvrage comme aux concepteurs de raisonner plus finement sur le type de logement à mettre à disposition de leurs clients ; l'ensemble des expérimentations menées ces dernières années par le Plan Construction Architecture (PCA) avec le concours de toutes les professions a montré les possibilités de sensibles gains de productivité en considérant la construction comme d'abord un métier de process et de partenariat ; on observe un foisonnement d'idées positives, notamment sur la conception des logements, dès lors que l'on autorise les concepteurs à s'affranchir d'un certain nombre de règles préexistantes pour renouveler une approche créatrice d'abord au service des habitants. Indépendamment des efforts de mobilisation du parc existant, la production de logements locatifs sociaux neufs doit prendre en compte la diversité de la demande qui lui est adressée, et accroître sa capacité d'accueil vers les familles à faible solvabilité. Mais l'unité du parc social doit être maintenue, et les efforts de maîtrise des prix ne doivent jamais conduire à des sous-logements à intégration urbaine médiocre, avec les risques que cela implique. Et, seule une remise en cause volontariste des différents volets du processus de construction permettra de déboucher sur des opérations de bonne qualité avec des gains sensibles de coût global pour l'utilisateur final.Ces objectifs centraux ont permis de dégager les grandes lignes d'une consultation sur le thème du logement abordable fondée sur la remise en cause des habitudes de procédure, de conception ou de réalisation qui pèsent de façon parfois superflue sur les coûts de construction.Cette consultation, dénommée " Logement à Qualité et Coût Maîtrisés " (LQCM) ouvre, non pas sur quelques réalisation prototypes dont la pertinence économique est difficile à estimer, mais sur des séries significatives de réalisations de nature à justifier un investissement conséquent en faveur de l'innovation.Pour éviter certains effets négatifs des expériences anciennes qui étaient axées seulement sur l'innovation technique, et recherchant la baisse des coûts par des effets de très grande série, il s'agira exclusivement : d'opérations de taille courante insérées dans le tissu urbain,respectant les principes essentiels de la réglementation HLM actuelle,présentant une qualité architecturale certaine débouchant sur des valeurs d'usage correspondant aux besoins des habitants futurs, visant un prix de revient (loyer + charges) inférieur de 15 à 20% au prix de sortie habituellement pratiqués dans les sites en cause pour des opérations comparables. Ce gain pourra être obtenu notamment par : un partenariat local pour limiter au strict nécessaire les contraintes d'urbanisme et les charges financières d'aménagement,des choix de programme et de conception favorisant une réelle valeur d'usage au meilleur prix,la cohérence et l'interactivité des équipes retenues,des innovations dans les choix techniques et organisationnels, une répétitivité des concepts techniques et architecturaux retenus, compte tenu des adaptations au contexte local. Cette consultation fait donc appel à des groupements constitués à la base par des maîtres d'ouvrage qui pourront, s'ils le souhaitent, s'adjoindre des architectes, des entreprises et tous les partenaires idoines capables de définir une gamme de produit comme définie ci-dessus, et de trouver des collectivités partenaires pour localiser les opérations prévues.
	Chronologie 1996 lancement de la consultation / 1996 jury /2003 bilan du programme Chef de projet : Hervé Trancart

Appel à propositions (résumé) 13 février 1998

Chronologie

Appel à propositions (résumé)
13 février 1998