LE MARCHE NATIONAL DE LA CONSTRUCTION

La dynamique de la production La construction résidentielle La construction non résidentielle Les constructions publiques La rénovation et la maintenance immobilière La dynamique de la production En 1994, la valeur de la production dans le secteur italien de la construction au sens large était de 197 000 milliards de lire, dont 83,2 % de constructions neuves et de restauration de constructions existantes (Cresme 1995) et dont 16,8% de travaux de maintenance ordinaire. Des 164 000 milliards d'investissements réalisés dans les construction nouvelles et dans la restauration, 124 500 (76 %) relevaient du secteur privé. Les deux tiers ont été effectués dans le secteur immobilier résidentiel, le reste dans le secteur immobilier non résidentiel. Des 39 500 milliards d'investissements du secteur public, soit 24 %, la plupart (68 %) ont été réalisés dans le secteur des travaux de génie civil, et une part significative (26 %) dans le secteur immobilier non résidentiel, alors qu'une part modeste (6 %) a été consacrée au secteur immobilier résidentiel. La structure du marché de la construction est illustrée en figure 1. La donnée la plus significative est l'importance de la réhabilitation dont les investissements ont rejoint une part de marché proche de celle du neuf. Autre aspect important : le poids imposant que conserve le secteur immobilier résidentiel avec plus de 40 % de la valeur de la production. Par ailleurs, en 1994, toutes les catégories du secteur de la construction, à l’exception des activités de rénovation privée, ont subi une baisse. En 1995 le marché de la construction semblait sortir de la période de récession, marquant une légère croissance (+0,8 %) essentiellement due à la vivacité du secteur de la rénovation, que ce soit au niveau résidentiel (+2,8 %) ou au niveau non résidentiel (+2 %). Les pages qui suivent, illustrées par les données du tableau 1, approfondissent les procédures des différents secteurs La construction résidentielle Alors qu'au début des années 80 la production d'habitations résidentielles était d'environ 400 000 par an, les réalisations actuelles ne dépassent pas les 230 000. En outre, dans les années 80, plus de 50 % de la production résidentielle était concentrée dans le midi où le taux de demandes insatisfaites était beaucoup plus élevé que dans l'Italie du centre-nord. De fait, en 1981 sept familles sur 100 habitants étaient dépourvues de logement, alors que dix ans plus tard ce rapport s'était profondément modifié : seulement 1,5 dans le sud et 1,2 dans le centre-nord. Le recensement de 1991 indiquait 25 millions d'habitations pour 20 millions de familles. La consistance du patrimoine de l'habitat dépasse donc le nombre de familles pour 5 millions d'unités. La propriété immobilière est très diffuse : plus de 70 % des familles italiennes sont propriétaires du lieu qu'elles habitent et plus de 10 % possèdent plus d'une résidence. Ces pourcentages ont par ailleurs augmenté depuis le recensement. 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 investissements constructions neuves 2,10 0,80 0,70 -7,50 -7,00 -1,00 0,90 résidentielles 2,90 1,00 3,50 -0,70 -6,00 -3,60 -0,10 non résidentielles privées 7,40 2,90 -3,80 -8,50 -12,0 1,50 2,50 non résidentielles publiques -2,10 -1,80 -4,40 -12,0 -6,50 1,50 2,00 génie civil -4,20 -1,40 1,90 -20,0 -2,90 2,00 1,00 investissements rénovation 2,00 2,00 0,70 -4,10 0,70 2,40 2,80 résidentielles 2,50 2,70 3,00 -0,50 2,30 2,80 3,50 non résidentielles privées 5,30 2,20 -3,20 -6,50 2,00 2,00 2,50 non résidentielles publiques -7,80 1,30 -1,70 -9,30 -6,00 1,80 1,80 génie civil 0,20 0,20 2,00 -8,50 -3,50 2,20 1,50 TOTAL 2,10 1,40 0,70 -5,90 -3,40 0,70 1,80 maintenance ordinaire 9,60 4,10 2,00 -3,60 0,60 2,60 2,60 1996 = prévisions - % variations par rapport à l'année précédente - valeurs constantes source: CRESME Variation des investissements dans la construction de 1990 à 1996 La construction résidentielle neuve manifeste une tendance négative depuis peu, avec quelque retard sur les autres secteurs en raison des temps de réalisation. On compte en moyenne 22 mois entre le retrait du permis de construire et l'achèvement de la construction, sans considérer les temps de projet et d'attente de permis. En 1994 la construction résidentielle neuve a marqué une chute de 6 % tout en continuant à couvrir 43 % de la valeur totale de la production immobilière. L'incertitude des perspectives économiques des familles a limité l'investissement d'épargne pour l'acquisition de nouvelles habitations, alors que les grands investisseurs traditionnellement présents dans ce secteur, dont les compagnies d'assurance, ont non seulement radicalement changé leurs domaines d'investissement mais ont encore été les protagonistes de sérieux désinvestissements. La croissance de la pression fiscale explique elle aussi la baisse de la demande : dans les deux dernières années, sur l’ensemble des entrées fiscales de l'Etat, les prélèvements fiscaux sur les biens immobiliers ont pratiquement doublé, passant de 2,7 % à 5,7 %. Entre 1994 et 1995, la tendance négative de la production dans le secteur de la construction résidentielle a été atténuée par la prolifération des chantiers illégaux qu'avait incitée la politique gouvernementale de remise de peine : dans les zones du centre-midi une propension consolidée à l'illégalité a en fait abouti à la réalisation de nombreuses constructions illégales. La construction non résidentielle La crise de la construction non résidentielle privée neuve remonte à 1992 et a atteint son comble en 1994. Pendant ces trois années, la réduction globale a dépassé les 20 %. L'unique segment de ce secteur à avoir ressenti la crise de façon marginale a été celui des constructions destinées à un usage commercial, qui a tout de même marqué une baisse de 5,6 %. La crise de la construction d'activité directionnelle privée a par contre été grave: la baisse de 1994 (-15 %) a dépassé celle de 1993 (-13,7 %). Le cycle immobilier de la construction du secteur tertiaire, et plus particulièrement de bureaux, a abouti à un épuisement de l'expansion qui avait déjà eu lieu les années précédentes. L’impressionnante réduction de mobilité des entreprises et de leur besoin d'espace doit être imputée à la récession économique. Les centre directionnels les mieux desservis par les infrastructures en ont le plus souffert. Le secteur distributif moderne s'est orienté avec stabilité vers une typologie du centre commercial et des "bonnes affaires". L'implantation de la distribution commerciale est toutefois destinée à dépendre largement des politiques de mobilité urbaine et d'accès aux centres-villes. La construction industrielle a elle aussi subi en 1994 une baisse de 10 % par rapport à 1993 et n'a commencé à donner des signes de reprise qu'en 1995. Les constructions publiques L'expansion dans les années 80 du secteur de la construction avait été en grande partie causée par une disponibilité considérable de ressources publiques, la rendant ainsi fortement tributaire de l'Etat. De fait, la récession qui s'en est suivie était largement due à la perte du client principal - l'Etat - qui a progressivement réduit le chiffre des ressources investies. D'autre part et paradoxalement, il ne fut pas toujours possible d'utiliser les ressources affectées, en raison de procédures administratives et d'un système de comptabilité totalement inadaptés. A noter qu'entre 1989 et 1994, la dépense publique a chuté de 25 %, atteignant même 60 % pour les grands travaux. Les travaux de génie civil ont quant à eux enregistré en 1993 une chute de 20 %, chose jamais vue par le passé. Comme origine principale de cette situation, notons la politique de restriction des dépenses publiques, destinée à remédier à l'endettement de l'Etat, et les enquêtes judiciaires qui ont provoqué l'interruption des travaux dans de nombreux chantiers. De plus, l'application de la législation sur les travaux publics, introduite afin de rendre leur attribution plus transparente et de mettre fin au phénomène diffus de corruption, a rencontré de nombreuses difficultés, avec pour conséquence une paralysie de l'activité dans de multiples administrations. La forte réduction des investissements dans les travaux de génie civil semble d'autant plus préoccupante que ses effets négatifs sont doubles : à celui qu'elle a sur le secteur interne des constructions en tant que composante importante de l'économie nationale, s'ajoute un effet relatif à l'économie nationale dans l'ensemble par l'aggravation du déficit infrastructurel du pays. Ceci est d'autant plus marqué que la politique de forts investissements dans les travaux publics adoptée dans les années 80 n'avait pas produit les résultat espérés : la plupart des travaux - dont beaucoup ne furent pas même achevés - n'ont pas contribué efficacement à réaliser le bond attendu au niveau des dotations d'équipements et d'infrastructures. La construction non résidentielle publique a elle aussi marqué une baisse de 6,5 % en 1994 sur l'année précédente. Alors que la construction universitaire et scolaire s'est avérée en hausse, la construction sanitaire a subi une crise considérable. En 1995, année de sortie de la crise induite par les enquêtes judiciaires, les administrations publiques ont publié des avis de concours pour une valeur de 26 000 milliards de lires. Même s'il s'agit essentiellement d'une myriade de petits travaux (environ 33 000 soumissions d’un montant inférieur à 800 millions de lires), bon nombre d'entre elles représentent un montant supérieur à 10 milliards. La rénovation et la maintenance immobilière Le marché italien de la construction se caractérise par la croissance continue des activités de rénovation immobilière. En 1994, plus de 56 % des 197 000 milliards d'investissements effectués relevaient de la rénovation et de la maintenance immobilière du patrimoine infrastructurel existant. D'autre part, les prévisions d'instituts spécialisés indiquent que d'ici à 10 ou 15 ans le secteur de la rénovation devrait absorber grosso modo 80 % du marché. Les facteurs qui alimentent le phénomène de la rénovation immobilière sont multiples. Dans les années 80, la production de nouvelles habitations et la diminution simultanée du nombre de familles a favorisé la satisfaction du besoin primaire d'habitation. Au même moment, la diffusion de la propriété immobilière a fait que plus de 70 % des familles soient propriétaires d'une résidence. Par conséquent, le vieillissement graduel du patrimoine immobilier national rend de plus en plus nécessaires les interventions de rénovation et de maintenance. Fixant à quarante ans le seuil au-delà duquel les habitations nécessitent de constantes interventions de rénovation, on présume que, au cours de cette décennie, 300 000 habitations, construites en moyenne dans les années 50, atteindront la quarantaine. Après l'an 2000 le même phénomène se répétera pour les 550 000 habitations construites dans les années 60. Alors que depuis 1985, seulement 34 % des habitations italiennes avaient plus de quarante ans, en 1995 on en compte 38 % et en 2005 il y en aura 50 %. De plus, l'activité de rénovation est sollicitée par le progrès technique constant en matière de finitions et d’installations, ainsi que par la quantité accrue de technologies utilisées pour la maintenance. La conformité des édifices aux nouvelles normes, particulièrement en matière de sécurité et d'économie énergétique, représente aussi un facteur favorable. Il convient de noter l'extrême hétérogénéité des types d'interventions dans le secteur de la rénovation immobilière, qui met en jeu tous les types de sous-marchés : les habitations, les bureaux, les édifices industriels, les infrastructures. Il présente en même temps une grande fragmentation du point de vue dimensionnel, recouvrant une gamme d'interventions allant de la simple maintenance ou substitution de composantes immobilières à des interventions structurelles plus complexes et coûteuses. Qui plus est, alors que 65 % des dépenses du secteur neuf sont consacrées à des structures et travaux muraux, 75 % des dépenses de rénovation et de maintenance sont englouties par les installations et les finitions. Ajoutons que depuis quelques années s'est affirmée une approche du secteur résidentiel public liée à une vision différente de l'habitation, vision plus intéressée à la requalification de la ville existante que tendue vers la réalisation de nouveaux quartiers. L'État et les régions considèrent en effet que l'amélioration du patrimoine immobilier et urbain existants sont d'une plus grande urgence que la production de nouveaux édifices. En témoigne le fait que la plupart des ressources financières publiques sont destinées à la rénovation. La programmation des dépenses publiques tend à privilégier les projets inscrits dans le cadre de programmes de rénovation urbaines et de programmes de requalification urbaine, promus au niveau national par le Ministero dei Lavori Pubblici (Ministère des Travaux Publics). La particularité de ces programmes tient à l'objectif de rénover des zones urbaines entières, intégrant non seulement la requalification des habitations avec espaces et infrastructures publiques mais aussi des édifices destinés à des usages différents.